[부동산] 서울 1차 뉴타운 사업 현황 (+ 서울시 생활권 계획)

[부동산] 서울 뉴타운 사업 현황

 

 

앞선 포스팅에서 말씀드렸듯이, 뉴타운 사업은 강남에 집중된 도시개발을 타 지역으로 돌리기 위해 나온 구상으로서

 

재개발정비구역 또는 뉴타운 사업으로 불리고 있습니다.

 

이명박 서울시장이 내놓은 사업으로서, 강북 및 소외 되었던 지역개발에 희망을 가지게 되었습니다.

 

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1차 시범 뉴타운

 

사업을 진행함에 있어, 이명박 시장은 3곳을 시범 뉴타운으로 지정합니다.

 

은평 뉴타운, 길음 뉴타운, 왕십리 뉴타운

 

3 곳 각각의 특징을 가지고 있습니다.

 

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※ 뉴타운 사업 관련 용어 정리

 

<서울특별시 지역균형발전 지원에 관한 조례>에는 뉴타운 사업을 3가지로 분류하고 있습니다.

 

1. 신시가지형 뉴타운 : 미개발/저개발지 등 개발밀도가 낮은 토지, 종합적인 신시가지개발이 필요한 지역

 

2. 도심형 뉴타운 : 도심 및 그 인근 지역이 무질서하게 형성되어 주거/상업/업무 등 새로운 도시 기능을 복합적으로 개발해야하는 지역

 

3. 주거중심형 뉴타운 : 노후불량주택이 밀집되어 재개발이 필요하거나 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업이 추진되는 지역으로

 

도로/공원 등 기반시설이 취약하고, 부분적으로 개발할 경우 도시기능이 악화될 우려가 있는 지역

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<출처 : 네이버 백과>

 

● 은평 뉴타운 (신시가지형 뉴타운)

 

신도시를 만드는 것과 매우 유사한 형태입니다.

 

2004년 착공, 2008년 입주 시작

 

2008년 금융위기로 미분양이 많았고, 분양가 대비 하락했다가 시세를 회복함

 

평당 1,600만원(2015년~2016년) -> 평당 2,300만원 (2018년 11월 현재)

 

3호선 전철역 근접

 

정비사업보다는 신도시 사업에 가까운 모델이기 때문에, 신도시와 비교하는 것이 좋음

 

보통 신도시가 만들어지면 활성화 까지 8~10년 정도 걸린다고 합니다.

 

은평구는 2008년 입주를 시작하여 약 2018~2020년은 되어야 활성화가 될 것으로 예상할 수 있습니다.

 

부족했던 상권은 2016년 롯데몰, 2017년 삼송역 스타필드, 2017년 롯데아울렛, 이케아 등 많은 발전을 하였습니다.

 

현재 은평 뉴타운의 문제는 도로 교통이라고 합니다.

 

현재 은평 뉴타운의 지하철은 3호선 구파발역으로 뉴타운 서쪽에 있고, 동쪽에는 신분당선 개통예정이라고 합니다.

 

하지만 아직 착공도 하지않은 상태이기 때문에, 약 5년 ~ 10년은 더 길게 보셔야 합니다.

 

 

 

● 길음 뉴타운 (주거중심형 뉴타운)

 

노후불량 주택을 재개발 하는 형태입니다.

 

2003년 착공, 2005년 입주 시작

 

평당 1,900만원(2016년) -> 평당 2,500만원(2018년 11월 현재)

 

종로/중구 출퇴근 인구 수요 확보

 

이해관계가 복잡하지 않음

 

래미안 브랜드 가치로 인기 상승

 

2016년만 하더라도 전세가율이 80~90%를 유지하며 풍부한 수요층을 자랑했었습니다.

(높은 전세가율로 투기대상이 될 가능성이 매우 높았었습니다.)

 

현재기준으로는 전세가율이 60%까지 하락하면서 가격이 급등한 것을 확인할 수 있습니다.

 

2018년 우이신설 경전철 개통으로 인하여 가치가 상승하였고

 

현재 이 호재들은 모두 반영된 상태입니다.

 

천연 환경 우수

 

● 왕십리 뉴타운 (도심형 뉴타운)

 

주거/상가/업무 시설을 정리하는 방법의 형태입니다.

 

2011년 착공, 2015년 입주 시작

 

이해관계가 매우 복잡하였음

 

초등학교, 중학교가 부족함 (도보거리 각 1 곳 내외)

 

주변 환경이 정리되지 않은 상태임 -> 상승여력이 매우 높음

 

교통(지하철)이 매우 우수함

 

2,900만원(2015년~2017년) 전후 -> 3700만원 전후 (2018년 11월 현재)

 

	뉴타운 사업지 비교
인구	왕십리 > 길음 > 은평
이해관계 복잡도 (사업의 어려움)	왕십리 > 길음 > 은평
사업전 땅 가격	왕십리 > 길음 > 은평
가치 상승 (현재기준)	왕십리  > 길음 > 은평

 

간단히 비교하면 이렇게 정리가 되겠습니다.

 

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그 이후..

 

1차 뉴타운 사업은 나름 성공적이었다고 볼 수 있습니다.

 

지금 현재의 시세도 상당히 많은 상승을 하였고, 주변 개발도 계속해서 되고 있기 때문입니다.

 

 

이명박 시장시절 1차 뉴타운 지정 후 2차,3차 뉴타운 대상 지역을 지정하였습니다.

 

2차 뉴타운 (12개) : 미아, 가재울,아현, 영등포, 천호, 노량진, 방화, 신정, 돈의문, 한남, 전농, 답십리

 

3차 뉴타운 (11개) : 창신, 시흥, 흑석, 신림, 장위, 상계, 이문, 마천, 북아현, 수색, 신길

 

 

4차 뉴타운도 선저하였다가 모두 취소 되었습니다.

 

2008년 부동산 침체와 함께 기존 부동산 재개발과의 차이점이 없다고 판단되었기 때문입니다.

 

 

이후 오세훈 시장이 당선되었죠. 뉴타운 사업을 위하여 2010년 "주거지종합관리계획"을 발표합니다.

 

주거생활권 단위로 개발을 하자는 계획이었지만, 기존의 목적에 부합하지 않는 평을 받았습니다.

 

 

오세훈 시장 이후 박원순 시장이 취임 하였습니다.

 

박원순 시장은 2030 서울플랜(서울시 생활권 계획)을 발표하였고, 지역별로 특성을 구별하기 시작합니다.

 

도시공간, 일자리, 주거, 교통, 환경, 역사/문화/관광, 복지/교육

 

총 7개 분야로 나누어 지역을 분석하고, 개발을 하겠다는 것입니다.

 

강북은 강남보다 일자리가 적었고, 교통 및 주거 시설이 부족하였기 때문에 이러한 문제가 해결이 된다면

 

수요가 증가할 것으로 예상할 수 있습니다.

 

예를들어, 일자리를 결정 짓는 상업지역 비율을 소외받았던 지역 좀 더 규제를 풀어주는 방식입니다.

 

물론 기업이 들어오는 것이 가장 중요할 것입니다.

 

※ 중요도

 

일자리 > 교통 > 주거환경

 

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서울시 생활권 계획

 

먼저, 서울을 도심권, 동북권, 동남권, 서남권, 서북권 5개 권역으로 분류하였습니다.

 

 

<출처 : 서울도시계획포털>

 

<출처 : 서울도시계획포털>

 

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동북권

 

● 노원구

 

동북권에서 인구가 가장 많음, 상계동 중계동 중심으로 아파트가 모여 있습니다. 10년 내 재건축으로 새 아파트가 가장 많이 공급 될 지역입니다.

 

※ 창동 역세권 개발 계획 : 창동차량기지 자리에 스타트업, 경기장, 공연장 등 시설 건설 계획, R&D 센터, 복합상업시설 유치 계획

 

KTX ,GTX 교통망 구축 계획 : 창동역사를 중심으로 하는 노선 추진 가능성

 

재건축 : 상계동은 1980년 후반에 준공된 아파트가 많아서 재건축 연한이 가까워 졌습니다.

 

● 도봉구

 

부동산 이슈가 없어 가격 변동이 없었습니다. 창동 개발을 지켜보아야 합니다.

 

● 강북구

 

미아 뉴타운 지역, 4호선과 우이신설 경전철 활성화를 기대합니다.

 

● 성북구

 

길음뉴타운이 포함된 지역, 장위 뉴타운 또한 집중받고 있습니다.

 

● 성동구

 

한강, 서울숲, 상권 등 호재가 많은 곳입니다. 50층까지 신축 가능한 지역입니다.

 

※ 성수동 : 서울숲, 한강 조망권, 고층 아파트 등 조건이 매우 좋음, 동북권에서 가장 비싼 지역

 

성수지역개발계획으로 더욱 매력이 증가함

 

● 동대문구

 

상권이 개발되어 있으며, 대학 인프라가 좋습니다.

 

※ 청량리 재정비지역은 업무시설단지가 들어올 것으로 예상됩니다.

 

사창가 등 혐오 시설이 정비될 예정

 

● 광진구

 

강남 재건축 이후 많은 관심을 받을 것으로 예상됩니다.

 

● 중랑구

 

서울에서 시세가 가장 낮은 지역 중 한 곳, 가격적인 매력이 있음

 

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서남권

 

●  영등포구

여의도를 제외한 지역은 구도심으로서 낙후되어 있으며, 어떻게 개선되는지가 중요합니다.

여의도는 금융권의 중심가로서 가치는 이미 충분히 증명되었습니다.

※ 여의도 파크원 부지 개발 : 호텔,오피스 복합시설으로서 수천명의 일자리 창출 기대

여의도 MBC 부지도 업무 시설로 변경되어 일자리 증가 기대

여의도는 40년 가까이된 아파트가 많아 총 14개 단지가 재건축을 준비하고 있습니다.

상업시설은 35층 이상, 주거지역은 35층 이하로 재건축 될 예정입니다.

신안산선 착공 : 여의도를 시작으로 하는 신안산선으로 혜택을 보는 지역이 많아질것입니다.

<신안산선 계획>

● 강서구

마곡지구를 필두로 하여 일자리가 많아지면서 수요가 증가하였습니다.

※ LG사이언스파크 , 넥센, 에쓰오일 등 대기업이 입주를 하였고, 다양한 복합센터, 쇼핑몰, 컨벤션 등등 일자리가 많은 지역으로 변모하였습니다.

5호선 9호선 공항철도를 중심으로 교통권도 좋습니다.

방화뉴타운의 개발 또한 예정되어 있습니다.

● 양천구

목동을 중심으로 한 우수한 학원가를 보유하고 있으며, 중학교 학군으로 최고를 자랑합니다.

※ 목동 14개 단지가 재건축을 준비하고 있으며, 10년 내에 진행할 것으로 예상됩니다. 

최근 안전기준 강화로 인하여 지연되고 있는것이 문제가 되고 있습니다.

● 관악구

강남, 여의도, 강서구의 베드타운 역할을 하면서 수요가 증가하고 있습니다.

● 금천구

가산디지털단지가 있어 수요는 많지만 주거지역이 낙후되어 있습니다.

※ 가산 디지털벨리, 구로디지털벨리는 확대될 예정

신안산선이 관통하는 지역으로서 수혜 예상

신길뉴타운을 중심으로 주거환경을 기대할 수 있습니다.

●  구로구

구로디지털벨리가 있고, 교통편도 우수합니다.

 

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서북권

 

 ● 마포구

DMC 와 공덕을 중심으로 많은 일자리가 있으며, 교통망 또한 매우 우수합니다.

한강변 개발이 유망한 지역입니다.

※ 상암 DMC는 미디어 산업의 중심지 로서 방송사가 모두 입주하여 있습니다.

수색 역세권 개발로, 수색동과 상암동이 연결되면서 대규모 부동산 개발이 추진됩니다.

수색철도 개발으로 업무시설이 증가되고 있으며, 롯데 복합쇼핑몰 개발도 계획되고 있습니다.

기존 공항철도, 6호선, 경의중앙선이 있으며, 서울 서북선 경전철도 공사 중입니다.

수색동 증산동이 재개발로 주거환경이 개선 될 예정입니다.

● 서대문구

마포,종로구의 베드타운 역할을 하고 있으며, 대학교가 많고 상업시설이 많습니다.

※ 신촌은 과거 가장 활발했던 상권이었으나, 차츰 타 지역에 그 자리를 내주며 노후화 되고 있습니다.

주거 지역 보다는 상권을 살리려는 지자체의 움직임을 확인할 수 있습니다.

●은평구

중저가 베드타운 지역으로서, 은평구 지역에 인구 가 많이 몰려있으며, 신사 응암 지역에는 다세대/빌라가 많이 있습니다.

은평뉴타운 개발로 인하여 거주 환경은 개선되고 있으며, 수색/증산 뉴타운 지역이 기대를 모으고 있습니다.

 

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 도심권

 

● 종로구,중구, 용산구

 

 ※ 용산 미군기지가 이전하면서 입지 활용을 할 수 있게 될 것입니다.

현재 지연되고 있는 재개발 계획을 지켜보아야 합니다.

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동남권

 

 ● 서초구

아파트 시세로는 최고가 아파트들이 모두 서초구에 있습니다.  현재는 아크로리버파크가 가장 비싸지만

반포주공이 준공되면 최고 시세를 경신할 것으로 예상됩니다.

방배동 또한 재건축이 예정되어 있습니다.

● 송파구 

잠실은 강남과 비슷한 평가를 받고 있으며, 삼성동 개발과 함께 잠실 광역 중심 개발 계획은 송파와 강남과 더불어 개발하는 계획입니다.

가락, 오금동 지역은 업무/유통시설로 개발계획이 있습니다.

 

 

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정리를 중구난방으로 한 느낌이 있는데요..

수많은 지역을 한 페이지에 정리하기는 쉽지 않은 것 같습니다.

포스팅을 지속적으로 업데이트를 해나가도록 하겠습니다.