[부동산] 서울 부동산의 역사를 이해해보자

[부동산] 서울 부동산의 역사

우리나라의 부동산은 서울 아니 강남을 빼놓고는 얘기가 될 수 없다는 걸 알 수 있습니다.

공부를 하다 보니, 지금 현재의 상황이나 정책의 흐름만 보면서 예측하기에는 한계가 느껴져,

서울 그리고 강남 부동산의 역사에 대하여 이해를 한다면 좀 더 분석이 용이하겠다는 생각이 되었습니다.

나름대로 정리한 내용을 공유해보도록 하겠습니다.

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서울 행정구의 역사

● ~ 조선

종로구, 중구 지역

● 일제감정기

용산구, 영등포구, 서대문구, 성동구, 동대문구 추가

● 1945년 

마포구 추가

● 1949년

성북구 추가

● 1973년

 

관악구, 도봉구 추가

● 1975년

강남구 추가

● 1977년

강서구 추가

● 1980년

은평구, 강동구 추가

● 1988년

송파구, 중랑구, 서초구, 노원구, 양천구 추가

● 1995년

금천구, 광진구, 강북구 추가

● ~ 현재

이상 25개 행정구로 이루어짐

기존의 2개 행정구역만으로 이루어져있던 서울이 점점 행정업무가 늘어나고 역할이 증가하면서, 

행정구가 계속해서 추가된 것 을 확인할 수 있었습니다.

새로운 지역이 서울로 새로 편입되는 경우, 해당 지역에 인구가 더욱 많이 유입되는 요인이 되기 때문에

부동산 가격은 상승하였다는 것을 예상할 수 있습니다.

지속적으로 서울의 역할이 증가되서 행정구가 추가되면서 인구 또한 지속적으로 증가하여 

전체 인구대비 20%가 서울에 거주하고 있는 상황입니다.

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강남의 성장

1975년에서야 서울로 편입된 강남구 이전에는 중구, 종로구를 중심으로 구성되었습니다.

제3한강교 (한남대교)가 1969년에 개통되면서 본격적으로 강남구 지역이 서울의 신도시로 편입되었다는 것을 의미한

중요한 사건 이었습니다.

강남구는 계속해서 1970년 경부고속도로가 개통되면서 유동인구가 많이 지나가는 지역이 되었습니다.

경부고속도로를 중심으로 하여 여러 도로망이 생겨나게 되었고, 계획도시로서의 모습을 갖추고 있었습니다.

하지만 도로망이 구축되어도, 기반 인프라가 부족했기 떄문에 사람이 많이 모여 살기 좋은 환경은 아니었습니다.

1976년 강남고속버스터미널이 구축되면서 이야기는 달라지기 시작하였습니다.

현재의 반포동 지역에 고속버스터미널이 들어서면서 대형 상업지역으로서 그리고 대규모 주거단지로서의 모습을 갖추게 됩니다.

개발하는 과정에서도, 기존 강북의 난개발과는 달리, 반듯한 도로와 주거지역/상업지역의 적절한 배치 , 대중교통망 구축 등 제대로 된

도시로서의 모습을 갖추게 됩니다.

이러한 계획적이고 획기적인 기반시설 및 주거시설은 사람들에게 인기를 얻을 수 밖에 없었습니다.

1980년대 까지 명문고등학교였던 경기고를 포함 휘문고, 중동고, 경기여고 등 여러 고등학교가 강남으로 이전하면서

강남지역의 인기에 더욱 힘을 실어주게 되었습니다.

강남 이전에는 모든 백화점은 종로구/중구에 있었으나, 강남구가 개발되기 시작하면서

강남에도 백화점이 들어서기 시작합니다. 더욱 새롭고 좋은 시설이 강남에 생기면서

굳이 강북에 살 이유가 점점 없어지는 것이었습니다.

1984년 서울 지하철 2호선이 개통되면서 강남의 강북과의 교통망이 더욱 편리해지게 됩니다.

1980년대 부터는 본격적으로 중상위층 시민들이 집단으로 강남으로 이주하면서 강남 부동산이 상승하기 시작합니다.

강남이 성장하면서 서울에는 사람들은 수용할 공간이 부족해지게 되었고,

새로운 택지를 개발할 수 밖에 없었습니다.

그래서 개발 된 곳이 마포구, 중계/상계, 과천시 등 입니다. 

하지만 이것도 부족하여, 서울 이외 지역의 분당, 일산, 평촌 신도시 등을 개발하여 입주가 시작됩니다.

이때 공급된 주택수가 약 200만 호수라고 하니 엄청 많은 공급이었다고 볼 수 있겠습니다.

이 지역들을 흔히 1기 신도시라고 부르고 있는데, 1기 신도시들도 다 차게 되고

결국 서울 집값은 다시 상승하게 되었습니다.

이것을 계기로 하여, 강남은 서울의 집값을 좌지우지 하는 명성을 얻게 되었습니다.

1990년대 까지는 강북과 강남의 집값이 거의 차이가 없었지만 이후 IMF(1997년) 이전까지 강남은 "강남프리미엄"으로 인해

가격이 상승하게 됩니다.

위에서 언급했듯이, IMF를 겪으면서 부동산 또한 하락하게 됩니다. 2년간 절반 수준으로 하락했던 부동산은 2년이 지난 1999년부터

부동산이 회복하기 시작합니다.

 도곡동 타워펠리스를 필두로 하여 한국 최초의 평당 1000만원 아파트가 등장하기 시작합니다.

이전에는 없던 고층,고급 아파트가 등장하기 시작한 것 이었습니다. 2000년대가 되면서 이러한 아파트들은 계속해서

공급이 되었으며 평당 2000만원을 금방 넘어버립니다.

이때 강북의 아파트는 여전히 평당 1000만원이 되지 않았습니다.

이제 단순한 아파트로는 프리미엄을 만들 수 없었고, 소재가 고급화되고 지하주차장, 헬스장, 독서실등 다양한 시설이 아파트 단지 내에

구성되기 시작합니다. 반포자이와 래미안퍼스티지를 필두로 평당 3000만원 시대가 찾아옵니다.

2007년 미국발 금융위기로 인하여 2013년 까지 부동산시장에 조정이 시작되었습니다.

하지만 반포자이와 래미안퍼스티지는 가격을 유지하는 모습을 볼 수 있었습니다.

약 5년간의 조정기간을 지나고, 2014년 부터 서울 지역 부동산이 다시 상승하기 시작하였고

이번에는 강남 재건축을 필두로하여 개포/잠원/고덕/반포 지역이 모두 상승합니다.

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2000년대 서울 시장

● 고건 시장 (98 ~ 02)

- 5~8호선 완공

- 서울 쓰레기 매립지 난지도를 공원으로 개발

교통과 환경이라는 부동산 요소가 서울을 좀 더 질적으로 성장하도록 만드는 계기가 되었습니다.

● 이명박 시장 (02~ 06)

-지역 균형 발전을 위한 뉴타운 사업

강남과 강북의 격차가 심해지면서 강북지역의 주거 지역을 개선하기 위한 노력 이었습니다.

- 청계천 복원

이를 위해 청계천을 복원하고, 청계 고가도로를 철거하여 환경 쾌적성을 향상 시켰습니다.

- 대중교통 개선

버스 전용차선 제도 도입, 대중교통망의 신속성 개선

이명박 시장은 주거환경 개선, 환경 쾌적성 회복 , 교통 편리성 증대를 모두 성과를 냈던 시장으로 평가되고 있습니다.

● 오세훈 시장 (06~ 10)

- 광화문광장 조성 사업

-세빛 둥둥섬 사업

- DDP 사업

- 북서울꿈의숲 조성

- 장기전세 주택 시프드 도입

시민 주거환경 및 생활환경을 개선하였습니다. 서울의 질적으로 개선하였습니다.

- 권역 개발 방식

지역 뉴타운 사업이 진행이 잘 되지 않아 권역개발로 변경하였습니다.

이때 서울 생활권 계획의 기반이 만들어 집니다.

● 박원순 시장 (11~14)

- 2030 서울플랜 추진

낙후된 지역을 정비하고 35층 층고 제한하여 서울시 내 조망권 및 쾌적성 확보

● 박원순 시장 (14~ )

- 서울 생활권 계획

기존 강남 위주 개발에서 벗어나, 취약지역을 우선 개발

2017년 서울시 개발 방향을 제안한 것으로서, 앞으로 서울 부동산의 방향을 파악할 수 있는 정책이므로 자세히 아는 것이 좋을 것 같습니다.

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서울 뉴타운 정책

(재정비촉진지구)

※참고사항

1. 계획일 뿐 , 추진되지 않으면 의미가 없을 것 입니다.

2. 더이상 서울에는 양적 성장이 없을 것입니다, 대규모 개발 택지가 없습니다.

강서구 마곡이 마지막 택지 개발 사업이었습니다. 이제는 질적으로 가치가 있어야만 부동산 가치를 인정받을 것 입니다.

3. 서울시 신규 공급은 질적 공급일 뿐 적대적인 공급량을 증가하기는 힘들 것 입니다.

낙후된 시가지의 주거환경을 정비하는 사업입니다.

시범 뉴타운 지역으로 길음뉴타운 왕십리 뉴타운, 은평뉴타운이 선정되었습니다.

3지역 모두 강북 지역이라는 공통점이 있습니다.

실제로 대부분의 뉴타운은 강북지역으로 선정되고 있으며, 강남에는 흑석뉴타운이 대표적인 지역이라고 할 수 있습니다.

<출처 서울연구원>

 

시간이 흘러 지금까지 진행된 뉴타운 사업의 현황입니다

보시다 시피 강북의 뉴타운 구역이 많은 것을 확인할 수 있습니다.

기존의 강북은 사람들이 많이 살고 있다는 이유로 개발이 어려웠고, 계획없이 난개발이 진행되어

 

주거환경이 강남에 비하여 발달하지 못하였습니다. 토지의 활용도 또한 매우 떨어졌습니다.

 

이러한 이유로 강남과의 부동산 가치 차이가 벌어지게 된것입니다.

벌어진 격차를 줄이기 위한 사업이 바로 뉴타운 사업이기 때문에 강북에 많이 집중될 수 밖에 없습니다.

 

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이번 포스팅은 이것으로 줄이고, 다음 포스팅에서는 뉴타운 사업에 대하여 좀더 정리해보도록 하겠습니다~!