[부동산 공부] 재건축에 대하여 알아보자 - 7

[부동산 공부] 재건축에 대하여 알아보자

 

 

안녕하세요 ㅎㅎ 부동산 공부를 열심히 하고 있는 치즈호떡입니다.

 

오늘은 재건축에 대하여 공부해보려 하는데요..

 

아직 저도 부족한 점이 많아서 ㅠㅠ 정리하면서 공유하는것이니..

 

다음에 더 소중한 정보들을 알게된다면 다시 공유해보도록 하겠습니다..

 

오늘은 기초적인 내용만 정리해볼게요~!!

 

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재건축 절차

 

1. 준비단계

 

- 기본계획 수립

- 안전진단

- 정비계획 수립 미 구역지역

 

2. 추진단계

 

- 추진위원회 구성 및 승인

- 조합설립 인가

- 사업시행 인가

- 시공사 선정

-감정평가 및 조합원 평형 배정

 

3. 완료단계

 

- 이주,철거,착공,분양

- 준공, 이전고시, 청산

 

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기본계획 수립

 

국토부에서는 주거환경정비 기본계획은 10년 마다 수립하고 5년 마다 타당성을 분석합니다.

 

각 지역에서는 해당 계획에 관하여 주민들에게 30일 이상 공람하게 됩니다.

 

투자관점 : 시작단계로서, 기대감이 생기고 가격이 상승하기 시작하지만 투자금이 장기간 묶일수있다는 위험이 있다.

 

안전진단

 

주택의 상태,노후정도 등 안정성을 조사한다. 안전진단을 통과해야 재건축을 진행할 수 있으므로 중요한 과정이다.

 

평가위원회에서는 다양한 항목을 분석하여 A-E등급으로 분류하고 E등급은 바로 재건축이 시행되지만

 

A~D등급은 기타 평가를 통해 검토를 다시한다.

 

 

추진위원회 구성 및 승인

 

조합설립추진위원회는 소유자 반 이상의 동의로 5인 이상 위원으로 구성합니다. 지역장의 승인을 받으면

 

사업계획서, 소유자 동의서 징구, 운영규정 등등 업무를 맡게 됩니다.

 

기대감이 다시한번 상승하여 가격이 상승하기도 하지만 위원회가 구성된다고 하여 재건축이 바로 진행되지는 않습니다.

 

 

조합설립 인가

 

재건축의 경우 소유자의 3/4이상이 동의해야 설립이 가능하다. 동의하지 않은 인원은 조합원 지위가 박탈됩니다.

 

투기과열지역으로 분류가 되면 조합설립이후 조합원이 될수 없고 현금으로 청산해야합니다.

 

조합설립 인가를 받으면 임시 기구가 법인체로 승인된 것이므로 재건축 가능성이 상승하여 본격적으로 투자자들이 유입되는 시기이다.

 

 

사업시행 인가

 

 해당 지역장에게 서류를 제출하고 승인을 받으면 사업시행인가를 받게된다.

 

사업인가가 되면 재건축 시행여부에 대한 위험성이 거의 다 없어진 상태이므로

 

안정적인 투자를 위해서 들어가기 좋은 타이밍이기도 하다.

 

시공사 선정

 

시공사 선정은 조합원 과반수가 참석해서 의결한다.

 

재건축 할때 주택은 보증이 되지 않는 주택으로서 피해가 발생할 수 있으므로, 시공사가 시공보증을 서더록 되어있다.

 

시공사가 선정되면 투자자들이 빠르게 움직이기 시작한다.

 

재건축 사업방식에는 도급제와 지분제가 있는데, 도급제는 조합이 비용과 수익 모두 관리하고 시공사는 공사비만 받아 공사만 한다.

 

지분제는 시공사가 비용 수익 등 모든것을 관리하고 조합원에게는 무상지분을 제공한다.

 

대부분이 도급제를 도입하고 있으며, 도입제를 하면 책임시공이 가능하여 아파트 질이 좋지만 추가 부담금이 생길 수 있다.

 

평형배정

 

고시일 내에 부담금 내역과 분양신청을 해야한다.

 

신청을 안하면 조합원 박탈 및 매도소송을 당할 수 있따.

 

 

 

관리처분계획 인가

 

기존의 토지 및 건축물의 권리를 재건축 토지 및 건축물에 대한 권리로 이전하는 작업이다. 인가일을 기준으로 입주권이 된다.

 

재건축이 진행되면서 배정평형, 분담금, 환급금 등 여러 정보가 확실해 지는 기간이다.

 

재건축 사업에 대한 위험이 사라지고 실제 입주를 원하는 사람들이 들어오므로, 매물이 나오는 시기가 된다.

 

 

이주,철거,착공,분양

 

조합원에게는 권리가액의 50~60%의 이주비를 지원한다. 이때 무이자 와 유이자 대출을 선택할 수 있는데

 

매매를 위해서는 대출을 최대한 많이 받는 것이 좋다고 한다. 투자자 입장에서 투자금액이 적을 수록 매력적은 상품이 되기 때문.

 

이주가 완료되면 일반분양전 조합원의 동,호수 추첨을 한다.

 

 

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재건축연한표 입니당 ㅎㅎ

 

 

 재건축사업은 사업진행속도가 빠를수록 좋다.

 

 조합원들이나 주변 부동산 및 동네 분위기를 자주 방문하여 들어보는것이 중요하다.

 

단합이 잘되어야만 재건축사업 진행이 빨라지기 때문이다.

 

사업이 늦어질 수록 자금이 묶이게 되고.. 사업의 위험성이 증가하여 투자매력이 떨어지기 떄문이다.