[부동산공부] 청약과 분양권 투자 - 6

[부동산공부] 청약과 분양권 투자 - 6

 

안녕하세요 치즈호떡입니다.

 

부동산 기초공부를 열심히 해보고 있는데요.. 아직까지 많이 부족하다고 생각됩니당 ㅠㅠ ㅎㅎ

 

그래도 꾸준히 공부해서 나중에는 꼭 내집마련 성공해야지용 ㅎㅎ

 

다들 화이팅~!!

 

이번엔 청약과 분양권에 대하여 기초공부를 해볼까합니당 !

 

---

 

 

먼저 넘치는 분양광고에 대한 경계심을 가지기 위하여 주의사항 먼저 보고 가실게용 ㅎㅎ..

 

분양광고 주의사항

 

- 원금보장 광고 : 손실이 생기면 원금보장 받기 쉽지가 않음, 보상조건이 매우 복잡한 경우가 많음

 

- 임대수익 확정 광고 : 보장기간 후에는 수익률 감소를 피할 수 없다. 보장금액은 실질적으로 분양가 할인과 같은 개념이므로, 조삼모사이다.

 

- 분양조건부 전세 광고 : 살아보고 분양을 결정하는 조건으로서 , 전세계약을 먼저하게 된다. 이 경우 계약서를 잘 확인해야한다. 전세계약이 아니라

 

알고보니 분양계약인 피해사례가 나오고 있기 때문이다.

 

- 유명인 마케팅 : 아무 관계없는 광고일 뿐이다.

 

- 개발호재 : 호재가 있다고 무조건 좋은것은 아니다.  각 지역별로 호재를 분석할 필요가 있다.

 

- 언론광고 : 간접광고일 가능성이 있다.

 

 

간단하게 말하면 그냥 믿지말라는 의미입니다~!!

 

 

---

 

선분양제도 ?

 

우리나라는 특이하게도 선분양제도를 채택하고 있습니다.. 대부분의 외국에서는 후분양제도를 실시하고 있지요.

 

선분양제도는 주택공급을 수월하게 하기 위하여 건설회사에서 미리 분양대금을 받고 시작하기 떄문에 건설회사에 유리한 정책입니다.

 

그리고 투자자입장에서도 청약통장으로 계약금 (흔히 10%정도의 금액)만으로도 권리를 획득할 수 있어서

 

선호되기도 합니다.

 

청약절차는 다음과 같습니다.

 

청약대상 신청 - 청약정보 확인 - 청약 접수 - 당첨자 확인 - 계약 - 중도금 또는 전매 - 잔금 후 입주

 

 

청약대상은 주택청약서비스 분양정보에서 청약예정 아파트를 확인합니다.

 

자신이 원하는 조건의 아파트 단지의 입주자 모집공고에서 정보를 확인하고, 자금계획을 확인하여 문제가 없다면

 

청약절차를 진행하면 됩니다.

 

청약 시 아파트 동 과 호수는 운이지만, 면적과 평면구조 및 인테리어는 선택이 가능하기 때문에

 

분양 홈페이지에서 확인하면 좋습니다.

 

 

 

청약을 하고나면 당첨자 발표를 하게되고 문자로 통보가 옵니다. 계약일 까지 현장확인 및 시세를 확인하여

 

판단 후 계약하면 됩니다. 계약일에 지정장소로 가서 분양계약서를 작성하고 계약금을 입금하면 분양자격을 가지게 됩니다.

 

그리고 잔금을 내기 전까지는 주택으로 인정되지 않아서 양도세 주택에 포함되지 않습니다.

 

그러므로 다른 주택을 보유한자가 계약을 하더라고 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

 

중도금의 겨우 지정날짜에 맞추어 지급하면 되고 알림이 오기 때문에 걱정하지 않아도 됩니다.

 

분양권은 전매허용기간동안 매매가 가능합니다.

 

 

---

 

청약통장

 

 

청약통장관련 내용은 어렵지 않고.. 아래 3표정도만 보셔도 이해가 되실 겁니다

 

먼저 가장 중요한 가산점입니다.. 보시다시피 무주택기간, 부양가족수, 저축기간을 통해

 

가산점을 주는 제도로서.. 실질적으로 20대는 가산점이 부족할 수 밖에 없네요 ㅎㅎ

 

최대한 빨리 청약을 가입하는 방법 뿐이네용 ㅎㅎ

 

아래표는 지역 및 전용면적 별 필요한 청약통장 저축금액 입니다.

 

아래 표 금액 이상이 저축되있으면 청약을 받을 수 있는 자격이 부여됩니다.

 

아래 표를 보시면 85m2 이하에서는 가점제 40%를 적용하고 있네요~!

 

하지만 이건 참고용 이고, 실제 분양은 각 입주자공고에 자세히 나와있으니 참고하시기 바래요!

 

 

---

 

전매제한 규정

 

전매제한 기간 내에는 전매가 불가능하고 제한기간이 끝난 시점부터 전매가 가능합니다.

 

이러한 규정은 바뀌기 때문에 자주 확인하는 것이 좋습니다~!

 

이 규정을 어기게 되면, 매수자,매도자, 중개인 모두 처벌을 받습니다.

 

 

재당첨 금지 규정

 

청약을 해서 당첨된 세대는 일정 기간 동안 다른 분양주택에 청약이 불가능한 제도 입니다.

 

일정기간이 규정되어 있으므로 참고하시면 되겠습니당 ㅎㅎ

 

 

 

지역거주 우선공급

 

투기 방지를 위하여 해당지역에 일정기간 거주한 세대에게 우선공급하는 제도 입니다.

 

대부분 공급물량은 지역거주자에게 우선공급되며, 민간택지 경우 비율이 조정가능합니다.

 

지역마다 기준이 달라서 공고를 잘 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 우선공급대상이 되기 위해서는

 

입주자 모집공고 전날까지는 주소를 이전해야하며 청약금액 또한 만족시켜야 합니다.

 

 

이 모든 정보를 확인하기 어렵다면

 

입주자 모집공고를 잘 보면 됩니다.. 답은 이안에 다 있으니까요~!!

 

---

 

분양권 거래절차

 

분양권 계약 - 계약서 검인 날인 - 대출채무 승계 - 권리의무 승계 - 양도세 신고

 

 

1. 분양권 거래를 위해서는 매수자,매도자가 중개사의 도움으로 계약서를 작성합니다. 전매기간등 규정을 잘 확인해야 합니다.

 

2. 매수자, 매도자가 같이 신분증,도장,계약서, 매매계약서 등을 가지고 해당 부동산 소재 시,군,구청을 방문하여 계약서 검인 날인을 받습니다.

 

3. 대출채무 승계 : 분양을 받으면 대부분 중도금 대출을 받고.. 분양권을 매수하는 사람도 중도금 대출 승계를 원하기 때문에

 

이번에도 매수자 매도자가 같이

 

분양계약서, 검인계약서, 실거래신고서, 분양매매계약서, 대출통장, 인감증명서, 도장, 신분증, 주민등록등본을 준비하여 은행을 방문합니다.

 

4. 매수자와 매도자가 같이 건설업체나 지사판매부를 방문하여 권리의무승계를 받으면 분양권 이전이 끝난다.

 

중개인이 있다면 중개인이 시키는대로 하면 되므로 걱정하지 않아도 된다.

 

5. 양도세 신고

 

 

---

 

주의사항

 

1. 잔금선납은 신중히 : 잔금선납시 5%정도 할인해주는 경우가 있다.

 

 잔금은 선납하면 건설회사 부도시 보증대상에서 제외되므로 위험부담이 생기게 된다.

 

2. 중도금 대출은 받는것이 좋다 : 중도금 대출이 있는 경우 분양권 거래시 프리미엄이 더 붙을 수 있고 매매에 유리하기 떄문이다.

 

분양권 구입하는 사람들은 자금이 부족한 경우가 많아서 투자금액이 적을 수록 선호된다.

 

3. 인기지역이 좋다 (투자목적)  : 당연하지만, 매매가 쉽게 이루어지고 프리미엄이 붙는 지역이 좋다.

 

4. 모델하우스 방문 : 모집공고 와 분양정보를 확인하고, 입지, 주변시설, 배치 등을 확인한다.

 

모델하우스 인기 확인 및 주변 부동산 중개인들의 의견 청취

 

5. 중도금 대출은 본인 책임이다 : 전매가 잘 안이루어지면 대출은 다 본인 책임이고, 부동산 가격이 하락이라도 하면

 

손해볼 가능성이 존재하므로 주의한다. 열기기 식으면 프리미업은 순식간에 사라지기도 하기 떄문에 주의해야한다.