[부동산 공부] 부동산 시장의 흐름을 읽는 눈을 가지자! - 3

[부동산 공부] 부동산 시장의 흐름을 읽는 눈을 가지자! - 3

 

 

안녕하세요~ 치즈호떡입니다~

 

바로 시작해볼게요~

 

 

신흥부촌의 흐름에 주목하라!

 

카드회사에서 11년~15년 평당 아파트 가격과 1인당 신용카드 사용비율을 분석하여 부촌을 조사한 적이 있다고 한다.

 

서울에서는 주로 강남(압구정,대치,삼성,청담), 서초구(반포), 송파구 (잠실), 종로, 여의도, 목동, 용산 정도가 떠오른다.

 

하지만 조사결과에 따르면 마포구 서교동, 용강동 아현동, 성동구 옥수동 성수동, 금호동, 서초구 잠원동 강남구 수서동 등이

 

새로운 부촌에 분류되었다고 합니다.

 

그리고 카드 사용액 증가율에서도 마포구가 1위를 차지 하고, 감남3구를 제외한

 

외제차 등록대수에서도 강남3구를 제외하고는 마포구가 가장 많았다고 합니다.

 

이러한 분석으로 새로 떠오르는 부촌으로 마포가 거론되는 상황입니다.

 

이러한 부촌의 공통점은 재개발/재건축을 통한 새 아파트 효과가 있었다는 것입니다.

 

 

수도권에서는 기존에는 과천,분당, 일산과 함께 판교신도시가 부촌으로서 알려져 있습니다.

 

추가로 신도시 중에서는 위례신도기, 강과신도기, 하남미사강변도시, 동탄신도시가 떠오르고 있습니다.

 

위례는 아직 인프라가 부족하지만, 입주 하고 3년 후면 서울 강남/강동 지역의 새로운 수요 유입으로 인하여 신흥 부촌으로

 

거듭날 가능성을 가지고 있습니다.

 

 

광교신도시의 경우 삼성전자 등 안정된 수요층과 수원/용인에서의 유입과

 

신분당선 개통으로 인한 젊은 부부 수요가 많아지고 있는 상황이다.

 

 

하남미사강변도시는 강동구 옆에 위치하여, 한강을 끼고 있고, 9호선 연장 가능성이 있으므로, 신흥 부촌으로

 

거론되고 있습니다.

 

동탄신도시는 KTX,GTX 연결 예정되어 있고, 삼성전자 등 수요를 갖추고 있어 가능성을 가지고 있습니다.

 

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신축 소형아파트를 주목

 

최근에는 오래된 아파트 보대는 신축 아파트를 선호하는 추세이다.

 

분당 과 판교는 규모,이프라 면에서 분당이 더 앞서지만 판교가 새로운 부촌신도기가 된 이유는

 

신축아파트 때문이다.

 

10년전에는 분당에 고급수요가 집중되어 있었지만 판교신도시에 신축아파트가 생기면서

 

고급수요가 판교로 이동한 것으로 분석된다고 한다.

 

새아파트와 기존아파트의 가격 차이가 30%정도 까지 벌어지고 있는 추세라고 한다.

 

이는 시대의 선호도와 소득수준의 증가 그리고 아파트의 고급화로 인한 것이다.

 

 

소형아파트 또한 강세이다. 평당 매매가격은 이미 소형아파트 가격이 대형 아파트 가격을 추월한지 오래 된 상황이다.

 

전용면적 60m2 이하 전세가격 평당 시세는 1798만원으로 85이상 아파트의 평당 시세 1793만원을 넘었고

 

신규 분양에서도 소형아파트의 매매단가가 10% 정도 높게 책정되고 있다.

 

소형주택이 인기를 얻게 된 이유에는 1,2인 가구의 증가세와 소형주택의 공급물량 감소에 따른 것으로 분석할 수 있다.

 

 

2기신도시부터는 85m2 이하 소형 아파트 물량은 10~20% 수준으로 아주 적은 수준이고

 

재건축사업으로 인하여 소형아파트의 철거가 계속되여 소형아파트의 공급이 많이 부족한 상황이다.

 

그리고 1,2인 가구는 지속적으로 상승하는 추세로서 인기가 상승하는 것이 당연해 보인다.

 

 

 

 

 

그래프에서 보듯이 1인과 2인가구의 증가세는 2030년 까지 지속될 전망이다.

 

하지만 여전히 중대형 주택의 수요 또한 존재하고 거래비중도 증가하는 추세를 유지하고 있다.

 

이것은 전체적인 부동산 시장 상승 분위기로 인하여, 소형아파트 가격이 중대형 아파트 가격 차이를 좁히면서

 

추가 대출을 받아 중대형 아파트로 들어가는 세대가 증가했기 때문으로 판단된다.

 

하지만, 대출금리 상승과 대가구 감소는 소형아파트에 관심을 가져야한다는 관점을 여전히 지지하고 있다고 판단된다.

 

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연령대 별 투자 트렌드는?

 

20~30대 : 부동산 최근 상승세를 경험한 세대들이 늘어나 관심이 눈에 띄게 증가하고 있다.

 

실제로 부동산 세미나를 열면 이전에는 50대~60대가 대부분이었으나 최근에는 20~30대의 모습도

 

눈에 띄게 증가하고 있는 추세이다.

 

그리고 저금리로 비용 부담이 많이 줄었고 투자여력이 생기게 되어 투자수요가 증가하였고,

 

전세가격 상승으로 인하여 주택매입으로 돌아선 경우도 많아지고 있다고 한다.

 

실제로 2015년 조사 결과 30대 이하 주택 매수 비중은 14년 23.1% 에서 15년 25.5%를 기록하였고 서울은 22.3% 에서 26.7%

 

비교적 더 큰 상승세를 보여줬다.

 

 

50대~60대 : 흔히 베이비붐 세대로 불리우는 세대로서, 주택시장에 큰 영향을 미치고  있다.

 

베이비붐 세대로 인하여 수요가 증가하여 주택공급이 부족해지고 자연스럽게 주택가격 상승기가 이어졌다.

 

하지만 이제는 베이붐 세대의 쇠퇴기로서 인구가 감소하고 노령인구 증가로 수요 감소로 인하여 주택가격이

 

하락 압밥을 받을 수 있다.

 

이론상으로는 주택가격이 마냥 하락해야하지만, 현실적으로 퇴직을 해도 제2의 경제활동을 위한 부동산 투자가

 

증가하고 있으며, 다른 직업을 가지고 경제활동을 이어나가기 위해서는 부동산을

 

무작정 팔지는 않을 것이므로 하락세는 다소 늦어질 가능성도 존재한다.

 

부동산의 규모나 종류는 달라질 수 있지만 여전히 가장 큰 수요는 50대 60대가 좌지우지 하고 있으며

 

이들의 움직임을 주시해야 할 것이다.

 

 

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주택구입능력으로 부동산 흐름을 읽자

 

PIR(소득 대비 주택가격 비율) 과 HAI (주택구입능력지수)를 참고하여 부동산의 흐름을

 

이해하는데 활용할 수 있다

 

HAI 는 대출한도액을 통하여 주택가격의 가치를 판단할 수있는 지표이다.

 

PIR이 낮고 HAI는 높을 수록 부동산 시장이 좋다고 할 수 있다.

 

물론 이 지표로만 시장을 판단할 수는 없지만 참고는 할 수 있다.

 

PIR(Price to Income Ratio)는 연평균 소득을 반영하여 국가 평균 수준의 주택을 살 때 소요되는 시간을

 

의미한다. 즉 PIR이 5이면 평균 주택을 구매하는데 5년이 걸린다는 의미이다.

 

2016년에는 서울의 경우 PIR 이 9 로서 사상 최대치이다. 이 뜻은 돈을 쓰지않고 9년을 모아야 서울에 평균 집 1채를 살 수 있다는 의미이다.

 

 

 

PIR 수치를 보면 서울이 전국 평균에 비해 확실히 높은 PIR수치를 보유하고 있으며,

 

2006년에는 부동산이 과열상태였음을 확인할 수 있다. 그리고 2012년에 비하여 2016년에선 부동산이 상승했음을 알 수 있다.

 

주요 국가 의 PIR을 비교해보면, 중국 25 싱가폴 23 일본 20 으로서 우리나라는 15로서 PIR을 작은 편이다.

 

집을 사기는 어렵긴 하지만 다른나라와 비하면 아직 서울의 주택가격이 아직 고평가 되었다고만은 할 수 없다.

 

 

HAI(House Affordability Index)는 월 소득으로 주택담보대출 원리금을 상환할 수 있는 능력을 나타낸 지표이다.

 

HAI 100기준으로 100 이상으면 중간 정도의 소득은 가진 가구가 중간가격의 주택을 구매할 수 있다는 의미이다.

 

 100보다 낮을 수록 원리금 상환이 어렵고 주택 구매 매력이 작고

 

100보다 크면 원리금 상황이 쉽고 부동산 살 능력이 좋아지는 것이다.

 

 

 

 

 다음 포스팅에서는 좋은 아파트의 조건을 정리해보고자 합니다

 

화이팅~!!!