[부동산 공부] 부동산 시장의 흐름을 읽는 눈을 가지자! - 1

[부동산 공부] 부동산 시장의 흐름을 읽는 눈을 가지자! -1

 

 

안녕하세요~ 치즈호떡입니다~

 

요즘 부동산 공부를 열심히 하고 있답니다 ㅎㅎ

 

아직 많이 부족하지만~ 저같은 사회초년생들의 입장에서 정리된 내용이 많이 안보여서..

 

스스로 책이나 강의 보면서 배운 내용들을 정리해보고 공유할 수 있으면 좋겠다는 생각이 들었습니다.

 

나름 공부해본 내용들을 공유하는 것이니, 부족한 부분들은 댓글로 지적해주시면 너무나 감사하겠습니다

 

저도 배우는 중이니, 저보다 잘 아시는 분들은 개인의견도 공유해주세요~

 

감사합니다 ㅎㅎㅎㅎ

 

자 시작해볼까요~!!

 

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1-1 부동산 폭락은 올까?

 

이 이슈는 항상 부동산 시장에서 나오는 질문입니다. 하지만 요즘 들어 더욱 여러 이유로 하여

 

부동산 폭란론이 거론되고 있는 상황입니다.

 

단, 참고로 2011~2012년에도 부동산시작 폭락론이 유행하였고, 당시 부동산 정리한 사람들은 후회를 하고 있다죠.

 

1997~1998 IMF 와 2008~2009 금융위기 시절 폭락이 있었지만, 위기를 극복하고 정상화 되었었죠..

 

 

현재 부동산 폭락론의 근거를 살펴보겠습니다

 

 

- 경제위기론 : 내수/글로벌 경제 침체

 

- 미국 금리인상 : 한국금리 인상 가능성 상승 ( 현재 기준금리 역전상태 유지)

당분간 한국은행에서는 금리인상은 없다고 하고 있으나 2018년에는 가능성이 매우 큰 상황

금리 역전 상태가 오래 유지되면 자금 유출가능성 상승, 현재 금융권에서는 시중 대출금리는 이미 상승중

 

- 미국 트럼프 대통령 : 불확실성 커짐

 

- 소득대비 부동산 가격 너무 비쌈

( 단, 부동산은 물가상승률이 반영되여 일정부분 상승은 당연한 것이며, 이전 반포 래미안 경우 고분양가 논란이 있었으나 (2008년) 지금은 가치를 인정받아 가격 상승한 상황, 기타 아파트도 비슷한 상황)

 

- 인구감소론

인구감소로 인한 부동산 수요 감소

 

- 대출규제 및 부동산 규제

재건축초과이익 환수 및 대출규제 강화로 인하여 부동산 구매력 감소 예상

 

- 청년취업률 저조 및 베이비붐 세대 은퇴

20대~30대 구매력 급감, 베이비붐 세대 은퇴로 구매력 감소 예상

 

 

등등... 많은 이유로 폭락론이 지지를 받고 있다고 합니다.

 

이렇게만 본다면 정말 부동산 가격상승에 많은 제약이 있다고 보여지는데요.

 

IMF 후 부동산 주택명목지수 가격 추이 그래프입니다.

 

보시다 시피 IMF 당시 집값이 폭락하긴하지만 서서히 회복하는 것을 확인할 수 있습니다.

 

즉, 폭락 한다고 해서 무조건 팔 것이 아니라 새로운 기회를 볼 수 있어야 할 것입니다.

 

그리고 이러한 폭락론이 없었던 기간은 없습니다.. 항상 위험은 존재하지만 부동산 폭락의 확률은 매우 적습니다.

 

예를들어, 금리인상은 현재 한국은행에서 매우 보수적으로 접근하여 점진적이고 느리게 금리인상을 추진할 것으로 보이며,

 

정부 정책 또한 투기를 잡는 쪽으로 방향을 잡고 있으며, 가계 부채를 줄이는 것이 핵심입니다.

 

이러한 상황에서 정부정책에 의하여 부동산 폭락이 오는 것은 바람직하지 않습니다. (정부에서도 원하지 않습니다.)

 

부동산 폭락은 구매력 감소로 이어지며 정부가 원하는 내수시장 활성화나 가계 안정화를 이루기 힘들게 때문이죠.

 

인구감소는 인구는 2025년 정도에 정점을 찍는다고 하지만, 1인가구와 외국인 가구수가 꾸준히 상승하고 있는 추세로서

 

부동산 수요는 소형부동산을 위주로 하여 상승하고 있습니다. 그러므로 수요가 부족하여 가격이 하락할 것이라는 주장은

 

반박이 가능하겠습니다.

 

물론 부동산이 상승할 이유보다 하락할 이유가 많습니다. 그러므로 이러한 상황에서는 부동산 중에서도

 

분석을 잘하여 적절한 투자대상을 선택해야 하겠습니다.

 

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1-2 부동산 순환론을 이해하자

 

벌집순환모형이 있다고 하네요 ㅎㅎ 그림을 보시죠

 

가로축 : 거래량

세로축 : 가격

 

총 6단계로 이루어져있으며

 

회복진입기 - 회복기 - 상승기 - 침체진입기 - 침체기 - 불황기

 

총 6단계로 이루어져 있습니다.

 

1. 회복기 : 거래량이 늘어나고 가격이 오르는 국면

침체기와 불황기에 줄어든 분양물량으로 입주물량이 줄고, 부동산규제 완화로 투자심리는 조금씩 살아나며 수요가 상승

이때, 건설회사가 공급을 늘려도 입주물량은 3년 후에 확보되므로 이기간동안 가격이 상승함 (공급부족)

 

2. 상승기 : 거래량은 감소, 가격은 지속적으로 상승함

신규분양은 늘어나고 입주물량도 늘어나지만 여전히 공급이 부족한 국면

오르는 상황에서 투자 수요가 많아져 가격 상승함

 

3. 침체진입기 : 거래량은 감소하며, 가격은 보합

신규 분양은 줄어들고, 이전 분양으로 인한 입주물량 상승

 

4. 침체기 : 거래량 감소, 가격 감소

건설회사가 분양을 줄이기 시작, 미분양은 쌓이고, 입주물량이 쏟아지면서 시장에서 나오려 해도 매도자들의

급매물과 함께 가격이 하락함

 

5. 불황기 : 거래량은 소폭 상승하지만, 가격은 하락

공격적인 투자자는 투자를 시작함

부동산시장은 얼어있고, 건설사는 미분양 우려로 신규 분양을 줄인다.

정부에서는 이때 부동산 완화 카드를 꺼냄

 

6. 회복진입기 : 거래량은 늘어나고, 가격은 보합

입주물량은 서서히 감소, 부동산 규제완화로 기대감 상승

투자자들의 투자 시작

 

 

이렇게 6단계를 보면서 지금상황을 보자.

 

2015년 2016년 대규모 분양물량 있었으므로 2018~2019년에는 입주물량이 쏟아지게 된다.

 

현재 부동산 대책도 부동산 과열은 막기위한 규제대책이 나오고 있다.

 

즉 현 상황에서는 2~3년 이상 조정기가 시작될 가능성이 크다.

 

이것을 기회로 보고 준비해야할 것입니다.

 

(쓰다보니 말이 짧아지네요 죄송합니당..)

 

개인 성향마다 투자 타이밍은 다르겠습니다.

 

이때, 부동산 규제를 유심히 보는 것이 좋습니다.

 

만약 과열지역 청약규제가 발표되면 일부 지역 청약이 과열되었다는 것이며

 

재건축 규제가 나오면 재건축 아파트시장이 과열되었다는 의미입니다.

 

어느정도 부동산 흐름을 파악할 수 있는 지표가 되기도 합니다.

 

이말고도, 뉴스나 주변 분위기를 보면서 부동산시장을 읽어야합니다..

 

부동산은 흐름이니까요~!

 

 

다음 포스팅에서 계속해서 부동산 시장 흐름 읽는 공부를 계속해보겠습니다

 

그럼이만~!!!