[부동산 공부] 부동산 시장의 흐름을 읽는 눈을 가지자! - 2

[부동산 공부] 부동산 시장의 흐름을 읽는 눈을 가지자! - 2

 

안녕하세요~ 치즈호떡입니다~!!

 

1탄에 이어서 부동산 시장의 흐름을 읽는 눈을 가지자 2탄을 이어가 보겠습니다~!!

 

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수요와 공급 (인구와 가구수)

 

부동산가격은 수요와 공급에 따라 움직입니다. 다들 아시겠지만요~

 

수요가 늘어나거나 공급이 줄어들면 가격은 상승하고, 수요가 줄어들거나 공급이 늘어나면 가격을 하락하게됩니다.

 

수요는 인구 (특히, 40~60대 인구)의 양과 부동산시장의 흐름, 정책, 금리, 가격동향, 개발 계획 , 호재 등등 여러가지 요소에 영향을 받고

 

공급은 이런 수요에 따라 영향을 받게 됩니다.

 

그래서 분위기가 안좋을 떄는 미분양이 될 가능성이 크기 때문에 공급이 줄어들고 분위기가 좋을 때는 공급이 늘어나는 경향이 강합니다!

 

 

하지만, 부동산의 특징은 수요는 투자심리가 적용되어 반응이 빠르지만 공급은 빠를 수가 없다는 점입니다.

 

공급을 결정하고 계획,토지확보,승인,분양,공사,입주의 절차를 진행하려면 3년이상 걸리기 때문에 반응속도가 느릴 수 밖에 없지요.

 

 

한번 공급이 부족하여 가격이 상승 시작하면 3년 정도는 공급이 증가할 수 없기 때문에, 가격 상승이 3년간 지속가능하게 되고

 

반대로 공급과잉이 되면 몇년간 지속되는 현상이 발생하기도 하는 것입니다.

 

 

흔한 부동산 가격 하락론에서 언급하는 인구구감소..

 

하지만 현재 인구는 감소하지만 가구수는 꾸준히 증가하고 있습니다.

 

우리나라 인구는 2005년에 4814만명, 2010년에 4887만명 2020년에는 4933만명을 정점으로 하여

 

2030년 4863만명으로 감소하면서 2010년 수준으로 떨어질 전망이라고 합니다.

 

현재 신생아의수는 70년대의 절반이상 감소하여 42만명 정도라고 하네요..

 

 

하지만 1인가구와 외국인 가구의 증가로 인하여

 

2010년에는 1735만 가구에서 2035년에는 2226만 가구로 증가할 전망이라고 합니다.

 

즉 인구는 감소하지만 가구수는 여전히 증가세를 유지하고 있으므로, 수요는 여전히 존재한다고 할 수 있습니다.

 

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구매인구에 주목

 

부동산을 구매할 수 있는 연령층은 주로 40~59세의 인구로서 수요를 예측할 때는 이 연령대를 주목해야 한다.

 

 

 

그래프에서 확인할 수 있듯이, 수도권 인구는 현재의 증가세를 유지하고 있으며

 

주 구매연력대인 40~59세 인구는 2025년을 기점으로 감소하지만 현 시점에서 10년간은 구매 수요는 유지될 전망이다.

 

그리고 개별 지역에서 유입 인구 추이를 관찰하면서 개별 지역의 움직임을 관찰하는 것도 중요한 포인트가 된다.

 

 

 

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입주물량

 

현재 우리나라의 주택보급률은 100%가 넘은 상황이다.

 

하지만 단순히 주택보급률만 보면 안되고, 자가보유율을 분석할 필요가있다.

 

여전히 자가보유율은 타 나라들에 비하여 부족한 상황이다.

 

실제 예로, 부산의 2006년 주택보급률은 100%가 넘었었다. 하지만 그 이후 2009년부터 부산을 중심으로

 

부동산 호황을 이어가고 있는 것으로 보면, 주택보급률이 100%가 넘는 다고 하여 부동산 가격상승 여력이 없는것이 아니라는 것을 확인할 수 있다.

 

주택보급률은 현재 단칸방, 다세대 빌라 등 모든 유형을 포함한 통계수치 이므로, 실질적인 주택보급률을 반영하지

 

못하고 있을 수 있다.

 

현재 세대는 쾌적한 환경과 새 주택을 선호하는 경향을 가지고 있으므로, 새로운 입주물량에 관심을 가져야 한다.

 

입주물량이 증가하면 부동산 가격은 하락, 입주물량 감소하면 부동산 가격은 상승하게 된다.

 

단 2018년이후 2년간은 입주물량이 많아짐을 참고 해야 할 것이다.

 

이것을 미리 알 수 있는 방법은 2,3년전의 신규 분양물량을 확인하면 된다.

 

신규 분양 후 2~3년의 절차를 걸쳐 분양 및 입주를 마치게 되기 때문이다.

 

또한 주택 인허가물량의 경우 분양물량보다 6개월~1년 정도 선행되므로 인허가물량을 확인하는 것도 좋은 방법이다.

 

이러한 선행지표를 참고하는 것은 좋지만,, 실제 인허가물량중 60% 정도는 착공되지 않는 허점이 있으므로 참고용으로만 활용하도록 하자.

 

 

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부동산 정책의 신호를 읽자

 

 

부동산 정책은 항상 반복된다.

 

부동산시장이 과열되면 규제 강화 정책을 펼치고, 부동산시장이 얼어붙으면 규제완화 정책을 펼치는 것이 정부의 역할이다.

 

부동산시장은 내수경기에 많은 영향이 있으므로 부동산이 살아나면 내수경기 활성화로 이어질 수 있다.

 

이는 정부로 하여금 정책을 펼치게 하는 요인이 되기도 합니다.

 

정책의 흐름을 살피어, 현재 정부가 바라보는 부동산시장을 이해하고

 

규제가 완화되는 시점 전후로 투자를 시작하거나 규제가 강화되는 시점에는 보수적으로 접근하는 방법도 유용하다.

 

절대적이지는 않지만, 아주 중요한 참고 지표로서 활용가능하다는 의미이다.

 

 

또한 서울시 부동산정책도 중요하다고 할 수 있다. 왜냐하면, 서울시장의 위치는 대선으로 가는 길이 되기도 하므로

 

부동산시장흐름을 잘 읽어 정책을 펼쳐야 한다. 그래서 대선이 다가오면 부동산 관련 정책이 많이 나오는 이유도 여기에 있다.

 

이러한 정책들은 수도권 부동산 정책에도 영향을 주므로 참고를 할 필요가 있다. (주로 따라가기 때문)

 

 

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금리의 영향?

 

단순하게 생각하면 금리가 상승하면 대출금리가 올라 구매력이 떨어지고 부동산 상승여력이 감소 할 수 있다.

 

반대로 금리가 내려가면 대출금리가 내려가 구매여력이 상승하여 부동산 상승가능성이 커지게 된다.

 

또한 금리가 상승한다는 것은 긴축정책을 실행하는 것으로써, 시중에 풀린 돈이 줄어든다는 의미가 되기도 하므로

 

자산가치가 감소할 가능성이 높아진다는 의미이기도 하다.

 

 

현재 미국 FOMC 에서 금리를 점진적으로 상승하고자 하는 분위기가 이어지고 있으며

 

한국은행은 아직 금리인상은 없다고 하고 있지만 지속적으로 가계부채가 이슈화되고 있고 대출금리 및 시장금리가 상승세를 이어가고 있는 것으로 보아

 

2018년에는 금리가 한번 쯤 상승할 가능성도 없지않아 있다...

 

또한 현재 미국금리와 한국금리가 역전된 상황으로서

 

이 상태를 오래동안 유지할 수 있는 우리나라 경제의 펀더멘탈이 충분한가에 대해서는 아직까지 의문이 많다.

 

즉, 금리인상의 가능성이 커지고 있다는 것을 의미한다.

 

금리의 움직임을 주시할 필요가 있는것이 바로 부동산 시장이다.

 

 

 

 

오늘은 여기까지 정리해보겠습니다~

 

여전히 어려운 공부입니다 ㅠㅠ 저도 열심히 해보겠습니다

 

화이팅~!!