[부동산] 서울 세력권 부동산, 인천 + 경기도 (통근,통학 비율)

[부동산] 서울 세력 범위 부동산 (통근,통학 비율)

채상욱 님의 <오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략>을 참고한 내용입니다.

안녕하세요.

부동산 공부를 하다 보니, 저에겐 새로운 분석 방법이 보여 소개드릴까 합니다.

책에서 본 내용을 나름 정리해보았습니다.

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서울 세력권의 중요성

서울의 주택 시장은 IMF와 2008년 경제위기를 제외하고는 장기적으로 상승해왔습니다.

그리고, 우리나라 처럼 수도권에 모여서 사는 나라도 흔치 않습니다. 우리나라는 인구 5천만명 중 약 2500만 명이 수도권에 모여 삽니다.

일본이 1.2억 중 4천만명, 인도네시아가 2.6억명 중 3천만명, 3억명 중 2150만명 정도 임을 보면 수도권에 많이 밀집된 것이 확인되네요.

서울은 단순히 면적으로만 이해할 것이 아니라, 서울의 영향력이 미치는 지역은 모두 서울부동산과 관련있다고 봐야할 것입니다.

이러한 "서울 세력권"을 알 수 있는 지표 중 하나가 "통근, 통학 통계" 입니다.

보통 해당 지역에서 다른 지역으로 인구 대비 통근,통학 인구의 비율이 15% 이상이면 세력권 내에 있다고 분석합니다.

흔히 서울 세력권으로 언급되는 인천시 와 경기도를 확인해보았습니다.

인천의 여러 지역 중 15%가 넘는 지역은 부평구(15.39%) 와 계양구(15.32%)로서, 서울 세력권이라고 볼 수 있겠습니다.

서구(13.16%)도 어느 정도는 서울 세력권에 포함된다고 볼 수 있겠습니다.

인천광역시의 특징으로는 통근,통학 비율이 2005년 10.5%에서 2010년 11%에서 2015년에는 11.5%로서 조금씩 영향이 증가하고 있습니다.

아직 완전한 세력권으로 분석하기는 힘들지만,

7호선 연장, GTX B노선, 9호선 연장(급행노선 포함), 인천 1호선 연장 등 서울과의 연결성 개선의 호재가 많습니다.

5호선 연장은 아쉽게 무산이 되는 듯하지만요..

기존 서울 세력권에 있던 지역이 서울과의 연결성이 더욱 개선되면서 그 영향력이 더욱 커질 것으로 예상됩니다.

아래는 지하철 관련 자료들입니다 참고하시기 바랍니다.

<검단신도시 계획>

<GTX 계획>

다음으로는 경기도를 살펴보겠습니다.

경기도는 인천보다 더 서울 세력권이라는 것을 확인할 수 있습니다.

통근,통학 비율이 30%가 넘는 지역도 많이 있는 것을 확인할 수 있습니다.

분당(30.05%) 광명(38.76%) 구리(35.48%) 하남(35.77%) 남양(30.03%) 과천(38.95%) 덕양(33.3%)

30%가 넘는 지역들입니다.

물론 경기도 내에서도 자급자족도시로서 역할을 하는 도시들도 있지만, 경기도 부동산에 접근할 떄는 서울 세력권을 이해하고

접근하는 것이 유리합니다.

10%근처의 지역들은 "준서울 세력권"으로 분류할 수 있으며, 현재는 서울 세력권은 아니지만

앞으로  서울세력권으로 포함된다면 시장의 성장이 기대되는 지역들이라고 할 수 있겠습니다.

예를 들어, 수원시 영통구의 경우 통근,통학 비율이 9.7% 수준에 불가하지만, 꾸준히 증가하고 있는 추세이기 때문에

추후에 서울세력권으로 포함될 가능성이 많아 영통구에 변화가 있을 것을 예상할 수 있습니다.

파주시의 경우 통근,통학 비율이 12.6% 이지만 향후 GTX가 개통되면서 비율이 개선 될 것으로 예상되기 떄문에 기대가 되는 지역입니다.

반대로 성남시의 경우 통근,통학 비율이 낮아지고 있습니다. 이는 판교의 자급자족화 성공과 성남시의 자급자족 도시로서의 변모가

만든 결과로 분석됩니다. 이러한 추세가 계속된다면, 성남시는 서울 세력 범위에 포함도 되면서도 자급자족이 가능한 부동산 시장으로

거듭날 수 있을 것이도 예상됩니다.

정리하자면, 

1. 10%이하인 경우 : 서울 세력권에 포함되지 않고 관련이 적음 -> 보수적으로 접근

2. 10~20% : 서울 세력권에 포함되거나, 앞으로 포함될 가능성이 높은 지역 (추세를 파악하여 접근)

3. 20%이상 : 서울 세력권 포함, 서울 부동산의 방향과 같이 움직일 가능성이 큰 지역이므로 안정성이 높음

이상, 서울 세력권으로서 알아본 지역 분석이었습니다.

여러 측면으로 부동산을 바라보니, 조금씩 이해의 범위가 넓어지는 것 같습니다.

다음 포스팅에서 뵙겠습니다.