[2019 서울머니쇼] "대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라" 요약 - 수도권(부천,광명)

[2019 서울머니쇼] "대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라" 요약 - 수도권(부천,광명)

수도권 내 비조정 대상지역이 부동산시장에서 관심을 받고 있다.

 

조정대상지역보다 상대적으로 세금부담이 덜하고 전매제한 및 대출 조건이 완만하기 때문이다.

 

비조정대상지역은 주택 보유수에 상관없이 청약통장 가입 후 1년 이상 예치금을 충족하면 1순위로 인정받는다.

 

분양권 전매 또한 수도권 내 민간택지는 6개월으로 비교적 자유로운 편이다.

 

중도금 대출도 세대당 2건, 한도 5억원 내로 가능하고, 주택담보대출비율도 조정대상지역보다 10% 높다.

 

부천

GTX 통하여 여의도, 용산 10분대 접근성

부천 중동/상동 신도시는 지하철 7호선 개통에도 개선 미약

원시 ~ 소사 ~ 대곡선/ 기존 1호선, 7호선으로 동서남북 접근성 개선

GTX B노선으로 서울 서부 배후 거점 도시 격상 기대

융복합 R&D, 첨단지식산업단지, 스포츠 시설 등이 종합운동권 역세권 개발사업에 포함되어 2024년 완공을 목표로 하고 있다.

원종~홍대 서부광역철도(2030년 개통 예정)

 

부천시청 옆 신축 중동센트럴파크 푸르지오는 전용면적 84m2 아파트 프리미엄이

약 1억 6천만원 정도로 형성되었고, 그 후에 분양한 중동힐스테이트는 84m2이

분양가 6억5천~7억5천에 완판되었다.

 

부천은 규제지역에서 벗어났기 때문에 전매제한 기간이 6개월이라 투자 매력이 더 높기도 하다.

힐스테이트의 경우 2월에 전매제한이 풀리게 되었고 프리미엄은 3000만원~5000만원으로 형성되었다.

그래서 분양가와 프리미엄을 합치면 약 7억~8억에 가격이 형성되어 있다.

 

부천 힐스테이트 중동 조감도

 

부천은 규제지역에서 벗어난 배후지역으로서 자금이 유입되어 강보합세를 유지하고 있다.

부천은 전통적으로 투자수요보다는 실거주 비중이 높은 지역이라서 아파트 가격이 급락한 적이 없다.

 

부천 아파트는 10년 초과 가구 수 비중이 84%에 달하고, 1~5년 비중은 6%이다.

그리고 새 아파트 공급도 매우 적었다. 3년간 3600여 가구가 전부였다.

부천에는 남은 땅이 많지 않아서 재건축/재개발 없이는 신축 아파트 공급이 힘든 상황이기도 하다.

정비사업에는 통상 10년 이상 필요하기 때문에, 공급이 많아지기는 힘들다.

 

그래서 부천 내 새 아파트는 관심이 매우 높다. 최근 분양한 아파트들 모두 청약 1순위에서 마감되기도 하였다.

송내 "래미안 부천 어반비스타" 831가구는 경쟁률 31.77:1 로 1순위 마감되었고,

힐스테이트 중동 999가구는 18.9:1 로 1순위 마감되었다.

 

광명

지하철 7호선에 신안산선, 월곶 ~ 판교선 등 철도 확충

광명역세권 도로, 철도 KTX 등 수도권 서부지역 핵심 인프라 확보

기존 시가지의 재건축, 재개발 사업 등 정비사업 개선 효과 기대

시흥시와 연계 신도시 등 배후 거점도시 역할 기대

 

3기신도시 발표 이후 , 경기도 고양시가 침체를 겪고 있는 방면, "신도시" 벗어난 광명은 상승 반전을 준비하고 있다.

 

5월 중순 까지 급매로 나와있던 철산동 83m2은 6억원에 실거래 되었고, 광명에 공급과잉 우려가 없어지면서

급매물이 모두 거래가 되었다고 한다.

현재는 2천~3천만원 씩 호가가 오루고 관망하는 상황이라고 한다.

 

정부규제가 나오면서 광명뉴타운 재개발구역의 거래는 위축되었었다. 전매제한 및 대출규제가 까다로워졌기 때문이다.

하지만 3기 신도시에서 광명이 제외되면서 호가가 오르고 있다.

 

전체적으로 프리미엄이 3000만~5000만원 정도 올랐다고 한다.

 

2007년부터 추진된 광명 뉴타운 재개발 사업은 2020년까지 광명동과 철산동에 4만3653가구를 조성하는 사업이다.

 

 

1,4,5구역은 관리처분계획인가 준비 단계

2,10,14구역은 이주 준비 및 이주 시작

9,11,12구역은 각각 사업시행인가 준비 중

16구역 착공

 

단, 광명의 기존 아파트의 가격은 하향 조정중에 있다.

 

투기과역지구로 지정되면서 신규 주택 구매 대출 금지 및 재건축/재개발 규제의 영향을 받게 되었다.

또한 재건축 조합설립인가 이후 지위 양도가 금지되어 입주 할 때 까지 아파트를 매매할 수 없다.

재개발사업은 관리처분계획 인가 이후 입주권 거래를 할 수 없다.