[부동산] 2019 부동산 엑스포 "정책 변화에 따른 부동산 투자전략" 정리

[부동산] 2019 부동산 엑스포 "정책 변화에 따른 부동산 투자전략" 정리

 

1. 무주택자 들 전세대란을준비해라

 

 

전세가율은 매매 거래량 과 정비례 한다.

즉 전세가율이 떨어질 수록 매매 거래량은 감소한다고 할 수 있다.

그리고 전세가율이 증가하면 매매시장도 활기를 찾는 것이라고 할 수 있다.

 

전세 시장은 거품이 없다.

 

전세 수요가 많다는 것 = 실수요층 풍부

 

전세 = 잠정적 매매수요 전환 가능

 

전세거래량 증가 = 집값 상승 가능

 

현재 서울시 아파트 매매 전세 거래량 추이를 보면, 아파트 매매 거래량은 급감하면서 전세 거래량은 증가하고 있다.

 

전세 거래량이 증가하는 이유

1. 금융 규제 - 매수 진입이 어려움

(대출 제한)

2. 보유세 증가로 인한 집 소유 부담 증가

3. 규제로 집값 하락을 예상하는 수요층 증가

4. 급등한 지값으로 인해 매수 진입이 힘듬

5. 전세 물량 증가로 전세가 안정화

 

 

전세거래량이 증가하고 있으나 전세가는 1% 상승하는데 그쳤습니다. 10년간 중 가장 낮은 증가율 입니다.

 

매매 수요가 전세로 이동하면서 전세 수요가 증가했기 때문에 당연히 전세가가 올라야 정상이지면

 

위에 설명된 이유들로 전세가는 오르지 않았습니다.

 

 

매매시장의 반등 신호는 전세시장에서 부터 시작될 것이다.

 

매매가가 실요층이 접근할 수 있는 수준으로 조정되거나, 대출 규제가 완화되어 매매수요 접근성이 완화되거나

 

아니면 전세가가 바닥을 다지고 전세가와 매매가의 갭을 좁히는 시점에서

 

매매 시장의 반등이 시작될 것입니다.

 

 

향후 전략

1. 전세가 사위 지역을 공략한다.

2. 4~5년 후 전세 대란이 온다.

 

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2. 서울 4~5년 후 공급부족 대란 온다

서울 재개발/재건축 사업장 현황

연 도	신규 지정	해제(직권취소 포함)
2013년	12	85
2014년	17	73
2015년	7	26
2016년	20	71
2017년	4	9
2018년	0	0

신규지정 : 72곳

구역 해제 : 363곳

 

약 25만~ 30만 가구 증발

초과이익환수제

대출규제

서울 도시,건축혁신안

임대주택 의무비율 상향

2020년 3월 일몰제

 

공급 감소